Az ingatlanpiac messze túlmutat a lakáspiacon, hiszen magában foglalja a kereskedelmi ingatlanokat, ipari létesítményeket és a mezőgazdasági területeket is. Ez a széles spektrum nemcsak a lakóingatlanok értékesítéséről és bérbeadásáról szól, hanem a külön

Ez itt az on the other hand, a portfolio vélemény rovata. A cikkek a szerzők véleményét tükrözik, amelyek nem feltétlenül esnek egybe a Portfolio szerkesztőségének álláspontjával. Ha hozzászólna a témához, küldje el cikkét a [email protected] címre. A megjelent cikkek itt olvashatók.

A sikeres befektetők egyik legfontosabb stratégiája a diverzifikáció, amely az ingatlanpiac esetében is kulcsszerepet játszik.

A lakóingatlan-piac szorosan összefonódik az adott ország gazdasági és demográfiai tendenciáival, valamint a rendelkezésre álló jelzáloghitelek feltételeivel. Ezzel szemben az üzlethelyiségek, ipari és logisztikai ingatlanok más makrogazdasági tényezők hatására mozognak, amelyek eltérő dinamikát és igényeket mutatnak.

A kereskedelmi ingatlanok bérbeadási piacának sajátosságai jelentős eltéréseket mutathatnak a lakóingatlanok piacához képest. Ezért a két ingatlanfajta együttes birtoklása segíthet mérsékelni a befektetési portfóliók kockázatát. Sok befektető, aki lakásvásárlásra adja a fejét, gyakran már birtokol legalább egy saját lakóingatlant, így egy újabb ingatlan megszerzése csupán fokozná az egyfajta kockázatnak való kitettséget.

Az ipari és logisztikai ingatlanok különösen érdekesek lehetnek alternatívaként, hiszen a globális ellátási láncolatok átrendeződése, valamint az e-kereskedelem robbanásszerű fejlődése állandó, monoton növekvő keresletet biztosít az ilyen típusú ingatlanok iránt. Egy modern logisztikai központ hosszú távú, stabil bérleti szerződésekkel és magas bérbeadottsági rátával vonzó befektetési lehetőség a legtöbb esetben. Arról nem beszélve, hogy az intézményi ingatlanbefektetések hozama sokszor úgynevezett triple-net alapú, magyarul a bérlő fizeti az összes járulékos költséget, például az ingatlanadót, a biztosítási díjakat, és a karbantartások, állagmegóvás folyamatosan jelentkező költségeit. Ezek teljes áthárítása önmagában 1-2 százalékkal tudja növelni a realizált éves hozamot.

Egy újabb meggyőző érv a nem lakáscélú ingatlanokba való befektetés mellett, hogy a bérleti díjak és az adásvételek döntő része euróban zajlik. Ez a tényező természetes védelmet nyújt a forint folyamatos gyengülésével szemben, így a befektetők számára stabilabb lehetőséget kínál.

A magánbefektetők sokszor az önbecsapás áldozatává válnak, mert maguknak sem vallják be a befektetésként vásárolt lakásukra háruló tényleges költségeket és ráfordításokat (ideértve a saját idejüket is).

A legnagyobb piac, a budapesti lakóingatlanok bérleti hozama az utóbbi évtizedben érdemben csökkent az emelkedő ingatlanárak és az ezzel lépést tartani nem tudó bérleti díjak alacsonyabb hányadosa miatt. Ezzel szemben a kereskedelmi ingatlanok, mint üzlethelyiségek, irodaházak vagy ipari csarnokok, gyakran érezhetően magasabb éves hozammal (bérbeadottan 6-8 százalék, fejlesztésbe beszállva 9-12 százalék) kecsegtetnek, ráadásul euróban. Emellett az üzlet-, és raktárhelyiségeknél a bérleti díjak kiszámíthatóbbak, különösen, ha prémium lokációban helyezkednek el. Emiatt egy belvárosi bolt vagy egy bevásárlóközpontban lévő üzlethelyiség sokszor komoly értéknövekedési potenciált rejt magában.

A Magyar Nemzeti Bank, a KSH, valamint a legnagyobb ingatlanközvetítők, online hirdetési platformok adatbázisai alapján az elmúlt 20 évben egy bútorozatlan budapesti lakás áfamentes bérbeadásával átlagosan évente 5,15 százalékos forintos hozamot lehetett elérni adózás előtt. Ha ebből levonjuk a fenntartási, üzemeltetési költségeket, a bérbeadáshoz és az adásvételhez kapcsolódó ügynöki és ügyvédi díjakat, az időszakos üresedést, az ingatlanadót, a szerzési illetéket, valamint az amortizációt megelőzendő felújítási költségeket, akkor bizony a tényleges bérbeadási hozam könnyen átfordulhat negatívba. Természetesen ezzel szemben áll az értéknövekedés, ami az utóbbi két évtizedben átlagosan 6,89 százalék volt évente. Nem rossz, de figyelembe véve ugyanezen időszak átlagos éves inflációját, ami 4,8 százalék volt, nem kiemelkedő reálhozam, különös tekintettel az adófizetési kötelezettségre és a folyamatos tulajdonosi feladatokra (lásd: "Elromlott a kazán, azonnal hívjon szerelőt! vagy "Szóljon a felső szomszédnak, hogy ne topogjon klumpában hajnalban!").

Sokan azzal érvelnek a lakások mellett, hogy csak ezt tudják megfizetni, a kereskedelmi ingatlan kizárólag az intézményi, vagy az ultragazdag szereplők terepe. Tényszerű, hogy az átlagos tranzakciós méretek jelentősen nagyobbak ebben a szegmensben, de több száz üzlethelyiség cserél gazdát Budapesten és a megyeszékhelyeken évente, amelyek értéke teljesen megegyezik a lakásokéval, miközben ezek inflációt meghaladó eurós reálhozama 4-6 százalék évente. Arról nem beszélve, hogy lényegesen hosszabb futamidőre köttetnek a bérleti szerződések és a triple-net miatt az üzemeltetés kínjai sem nyomják a tulajdonos vállait.

Az ipari ingatlanok hozamait jelentősen felerősíti az évről évre növekvő logisztikai kereslet. A piacon jellemzően jelenlévő nemzetközi intézményi bérlők, mint például a tradicionális és online kereskedelmi láncok, valamint különböző technológiai vállalatok, illetve globális beszállítók és gyártók, gyakran hosszú távú (10-15 éves) szerződések megkötésére törekednek. Ez a megoldás kiszámítható és stabil bevételt garantál a fejlesztés után a tulajdonos számára. Továbbá, ezek a szerződések rendszerint inflációval indexáltak és triple-net konstrukcióban működnek, ami azt jelenti, hogy a bérleti díjak 99 százaléka ténylegesen a tulajdonoshoz kerül.

A kereskedelmi és ipari ingatlanokba történő befektetés két alapvető formát ölthet: közvetlen vásárlás vagy befektetési alapon, tőzsdén jegyzett ingatlantársaságon keresztüli részvétel.

Amikor közvetlen vásárlásra kerül sor, a befektető teljes mértékben irányítja az ingatlan sorsát, ám ez a lehetőség nem mentes a nehézségektől. Az ingatlan kezelése, a karbantartási feladatok ellátása és a megfelelő bérlők keresése mind időigényes és költséges kihívásokat jelentenek. Ráadásul, mivel a tranzakciók általában jelentős tőkebefektetést igényelnek, a nagyobb méretű befektetések esetén a pénzügyi kockázatok is fokozódnak.

A befektetési alapok és a tőzsdén kereskedett szabályozott ingatlanbefektetési társaságok (SZIT) kiváló lehetőséget kínálnak, hogy a kisebb tőkével rendelkező befektetők is részesüljenek a piac intézményi szegmenseiből. Ezek a megoldások professzionális menedzsmentet biztosítanak, lehetővé téve a befektetők számára, hogy szélesebb ingatlanportfóliót alakítsanak ki, ezáltal csökkentve a kockázataikat. A diverzifikáció nem csupán az eszközosztályok szintjén (például irodaházak, adatközpontok, hotelek, ipari és kereskedelmi ingatlanok), hanem földrajzi szempontból is megjelenik, hiszen lehetőség van különböző országok, földrészek vagy akár gazdasági övezetek között is válogatni.

A SZIT-ek és a legtöbb ingatlanalap likviditása általában magasabb az egyedi ingatlanokhoz képest. Ez annak köszönhető, hogy részesedésünket könnyedén értékesíthetjük a tőzsdén, vagy nyíltvégű alapok esetében visszaválthatjuk, míg zártvégű alapoknál tőzsdén kívüli eladás révén juthatunk hozzá a pénzünkhöz. Bár az ingatlanba való befektetés hosszú távú gondolkodást igényel, a gyors reagálási képesség piaci zűrzavarok esetén jelentős előnyt nyújthat.

Bár a kereskedelmi és ipari ingatlanok figyelemre méltó hozamlehetőségeket rejtenek, fontos, hogy tisztában legyünk a hozzájuk kapcsolódó kockázatokkal is.

Egy üzlethelyiség vagy logisztikai központ sikeressége szoros összefüggésben áll a választott helyszínnel, a bérlők anyagi lehetőségeivel, továbbá a gazdasági ciklusok dinamikájával.

Gazdasági visszaesés idején a kereskedelmi ingatlanok iránti érdeklődés jelentős ingadozásokon mehet keresztül, ami miatt egy üresen álló ingatlan bérbeadása hosszabb időt igényelhet.

Az ingatlanvásárlás hitelfelvétellel együtt járó folyamata különös figyelmet igényel, hiszen ilyenkor a piaci ingadozások mindkét irányban fokozottan érvényesülnek.

A közvetett befektetések esetében az alapok teljesítménye számos egyéb tényezőtől is függ, mint például az alapkezelő cég szakértelme vagy az alapok díjstruktúrája. Fontos, hogy alaposan tájékozódjunk, és a saját befektetési céljainknak megfelelő eszközöket válasszunk.

Jó jel, ha az alapkezelő vagy ingatlanfejlesztő és a befektetők között valódi érdek- és kockázatközösség alakul ki, például a fejlesztői tőke és az azon realizált hozam alárendelésével. Ennek a kapcsolatnak a sikeréhez elengedhetetlen, hogy a projektgazda valóban "vásárra vigye a bőrét", vagyis jelentős tőkével kötelezze el magát a fejlesztés iránt. Ilyen környezetben a passzív, pénzügyi befektetők jelentősen csökkenthetik a kockázataikat, mivel a közös érdekek és célok erősítik a bizalmat és az együttműködést.

Az ingatlanbefektetés világa messze túlmutat a hagyományos lakóingatlanokon. Az üzlethelyiségek, ipari létesítmények és logisztikai ingatlanok, legyenek azok közvetlen vagy közvetett befektetési formák, valósággal új dimenziókat nyitnak meg a vagyonos befektetők előtt. Egy jól megtervezett, sokszínű ingatlanportfólió nem csupán stabilabb hozamot és csökkentett kockázatot kínál, hanem lehetőséget teremt arra is, hogy a globális piaci trendeket kihasználva növeljük tőkénk értékét.